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以房養(yǎng)老更適合無子女孤寡老人
2013-09-16作者：未知來源：未知
核心內(nèi)容：業(yè)內(nèi)人士稱以房養(yǎng)老更適合無子女孤寡老人。下文給大家呈現(xiàn)以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀及外國如何以房養(yǎng)老的。
根據(jù)公開報(bào)道，從2003年我國就陸續(xù)有地方政府和金融機(jī)構(gòu)提出“以房養(yǎng)老”的概念，但時(shí)至今日，中國“以房養(yǎng)老”的模式幾乎沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。業(yè)內(nèi)人士希望，這次國務(wù)院層面的意見出臺能從頂層設(shè)計(jì)上真正推動“以房養(yǎng)老”的進(jìn)展。
日前，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》正式對外發(fā)布，《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃有望明年一季度出臺。
所謂“以房養(yǎng)老”，即為住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”——房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。
【“以房養(yǎng)老”提出多年未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展】
事實(shí)上，多年前已經(jīng)有一些地方政府和金融機(jī)構(gòu)開始嘗試“以房養(yǎng)老”的模式。2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國。2007年他成立了幸福人壽保險(xiǎn)公司并親自參與這一“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，但至今仍沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作已取得突破。試點(diǎn)方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養(yǎng)老”的試點(diǎn)從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。除了選取一對80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，再無取得進(jìn)展的消息傳出。
2011年《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》就明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
去年4月，南京出臺《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》中就提及“以房養(yǎng)老”，這一年多來，南京的以房養(yǎng)老試點(diǎn)業(yè)務(wù)沒有任何進(jìn)展，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，因?yàn)榉芍贫热毕荩四Ｊ饺酝Ａ粼谡哐杏戨A段。
某股份制商業(yè)銀行也在兩年前推出過“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，即老年人本人或法定贍養(yǎng)人可以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養(yǎng)老用途，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。不難看出，這一產(chǎn)品與“倒按揭”還是有很大區(qū)別。北京青年報(bào)記者了解到，這一業(yè)務(wù)屬于叫好不叫座，幾乎沒引來什么客戶。
【70年產(chǎn)權(quán)是最大障礙】
多名金融界人士認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環(huán)境最大的差異。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會無利可圖，甚至虧本。
此外，房價(jià)的未來走勢，也是金融機(jī)構(gòu)必須考慮的問題。北京一家保險(xiǎn)公司的負(fù)責(zé)人指出，未來房價(jià)不一定像這幾年一樣只升不降。即使房價(jià)上升確定無疑，但上升幅度會有多大，很難現(xiàn)在就作出準(zhǔn)確判斷，這對保險(xiǎn)公司而言將是不小的風(fēng)險(xiǎn)。
【老人愿意把房子留給子女】
業(yè)內(nèi)人士還指出，中國人傳統(tǒng)的把房產(chǎn)等遺產(chǎn)留給子女的做法也是“以房養(yǎng)老”的一大障礙。
從老家來北京幫子女看孩子的張女士，今年64歲。當(dāng)北青報(bào)記者問她是否會選擇“以房養(yǎng)老”的模式時(shí)，她堅(jiān)決搖頭表示不同意。“我能留給子女的就只有那套房子，怎么能給保險(xiǎn)公司呢？”她還認(rèn)為，如果自己用這種方式養(yǎng)老，別人知道了，會認(rèn)為子女不孝，自己也會覺得很沒面子。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，素有“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的中國老人大部分可能都不會選擇這種模式。這種形式應(yīng)該更適合那些無子女的孤寡老人。歐美國家倒按揭之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們在“以房養(yǎng)老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易作出選擇。
【國外如何以房養(yǎng)老】
美國：美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：
一、聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款；
二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲貸；
三、專有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。
加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。
日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。
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