租約沒(méi)到期房被售第三方 為解除合同房東拒收租?
2016-04-12作者：未知來(lái)源：勞動(dòng)法律網(wǎng)
承租人使用房屋后沒(méi)有及時(shí)支付租金，房東將其起訴到法院。3月24日，柳州鐵路運(yùn)輸法院對(duì)該案作出判決，因涉及新房東的利益，法院駁回了原房東的訴求。
葉某與麥某于2012年11月簽訂了《門(mén)面租賃合同書(shū)》，約定葉某將位于柳州市柳邕路一處門(mén)面出租給麥某，期限為5年。合同簽訂后，雙方依約履行合同，麥某以現(xiàn)金支付方式按月向葉某支付租金。
2015年9月，麥某支付了當(dāng)年10月的租金后，未再向葉某支付租金。葉某認(rèn)為麥某拒不支付租金，還將門(mén)面改作麻將館，每天召集他人在麻將館賭博，影響周?chē)簦谑菍Ⅺ溎吃V至柳州鐵路運(yùn)輸法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《門(mén)面租賃合同書(shū)》，麥某立即將門(mén)面騰空并返還，同時(shí)支付拖欠的門(mén)面租金1.98萬(wàn)元。
庭審中，麥某辯稱(chēng)，其租賃門(mén)面進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有受到任何行政機(jī)關(guān)的處罰及周?chē)従拥耐对V，他并非惡意拖欠租金，而是葉某為了單方解除合同而拒收租金。在租賃期限內(nèi)，葉某并沒(méi)有告知其出售房屋的事實(shí)。葉某出售房屋后，他仍然有承租權(quán)。
法院審理后查明，2015年10月12日，葉某的確與案外人劉某簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，將涉案的房屋出售給劉某，并于2015年11月24日辦理了房屋過(guò)戶登記。
法院認(rèn)為，在合同履行期限內(nèi)，葉某將涉案房屋出售給案外人劉某并進(jìn)行了過(guò)戶登記，根據(jù)《合同法》第292條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因此，涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同對(duì)承租人麥某和新房主繼續(xù)有效。關(guān)于葉某要求解除與麥某簽訂的租賃合同的訴請(qǐng)，葉某提出麥某將門(mén)面改作麻將館，召集人賭博，影響周?chē)舻仁聦?shí)，卻并未提供任何證據(jù)加以證明，葉某以此作為解除合同的理由，法院不予支持。
此外，雖然麥某延遲履行債務(wù)已構(gòu)成違約，但并未構(gòu)成根本違約，麥某也當(dāng)庭表示愿意支付租金。況且，涉案房屋在2015年11月24日起由案外人劉某所有，麥某與新房主之間的租賃關(guān)系是建立在原本的《門(mén)面租賃合同書(shū)》基礎(chǔ)之上。因此，葉某要求解除原租賃合同，還涉及新房主的利益，法院不予支持。
最終，法院判定麥某應(yīng)當(dāng)向原房東葉某支付2015年11月的租金，對(duì)于之后的租金，應(yīng)當(dāng)由新房東劉某主張，葉某無(wú)權(quán)主張。
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